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住宅ローンの固定金利とは?
変動金利との違いや利用率、
選ぶメリット・
デメリットを解説

椅子に座る男性と家の模型の写真

住宅ローンを組む際、「固定金利と変動金利のどちらが良いのだろう」「固定金利のメリットは何か」などといった疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

ご自身に合う金利タイプを選択するためには、それぞれの特徴と違いを詳しく知ることが大切です。この記事では、住宅ローンの金利タイプの違い、各金利タイプの利用率、固定金利を選ぶメリットやデメリットなどを解説します。

1. 住宅ローンの金利タイプとは?

住宅ローンを選ぶ際の重要なポイントに金利が挙げられます。住宅ローンの金利には大きくわけて「固定金利」と「変動金利」の2つの金利タイプがあります。

固定金利はローン契約時の金利が一定期間または完済まで変わりません。一方、変動金利は返済期間中に金利が見直される可能性があります。それぞれのメリットやデメリットを知ったうえで、ご自身のライフプランに合う金利タイプを選択しましょう。

1.1. 住宅ローン金利が決まる仕組み

住宅ローンの金利は、以下の流れで決まることになります。

  1. 短期プライムレートなどをもとに、基準金利(各金融機関が設定するローンの店頭金利)が決まる
  2. 住宅ローン審査によって金利引下げ幅(優遇幅)が決まる(基準金利からの引下げ幅が決まる)
  3. 基準金利から金利引下げ幅を引いた数値が実際の適用金利になる

基準金利は、金融機関ごとに大きな差はありません。一方、金利引下げ幅は、各金融機関の施策内容や申込者の資金計画や収入状況、勤務先、返済比率、取引内容などによって変わります。そのため、適用金利は金融機関ごとに異なり、同じ金融機関でも契約者ごとに異なる場合があります。

1.2. 固定金利と変動金利の主な違い

住宅ローンの固定金利と変動金利の違いは以下のとおりです。

  • 固定金利:一定期間または完済まで金利が変わらない
  • 変動金利:金融機関の基準金利に応じて金利が変動する

固定金利は、大きく分けて一定期間金利が固定される固定金利特約型(固定金利選択型)と完済まで金利が固定される全期間固定金利型の2種類にわかれます。決められた期間は市場金利の動きに関係なく金利が一定です。

一方、変動金利は市場金利によって適用金利が変動するのが特徴です。一般的に、基準金利に連動する形で半年に一度、適用金利の見直しがおこなわれます。

2. 住宅ローンの金利タイプの利用率

電卓を手にする女性の写真

それでは、実際に住宅ローンを組んだ方は固定金利と変動金利のどちらを選んでいるのでしょうか。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査(2024年4月調査)によれば、利用された住宅ローンの金利タイプは以下のとおりです。

  • 変動型:76.9%
  • 固定期間選択型:15.1%
  • 全期間固定型:8.0%

出典:住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2024年4月調査)】|住宅金融支援機構

このように、変動金利を選んだ方の割合が多い結果となっています。変動金利を選ぶ方が多い理由として、金利の低さがあげられます。金融機関にもよりますが、変動金利は固定金利と比較して設定されている金利が低めで、年率0.5~1.0%以上低いこともあります。

また、低金利が長期化していた点も理由の一つでしょう。日本銀行の「長・短期プライムレート(主要行)の推移」を見ると、短期プライムレートの最頻値は、2009年1月に年率1.475%になってから2024年9月2日に上昇するまで、実に15年以上も変化がありませんでした。

出典:長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降|日本銀行

ただ、変動金利は市場金利の状況次第で上がる可能性もあります。住宅金融支援機構の最新の住宅ローン利用者調査では、将来金利が上昇し始めた場合でも「現在の住宅ローンを継続する」と答えた方が34.5%でもっとも多くなっていますが、「より金利の低い変動金利タイプへの借換えを検討したい」(20.8%)、「金利水準次第で、固定金利タイプへの借換えを検討したい」(15.8%)と低い金利や固定金利に借換えを検討する方も多いことがわかります。

出典:住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2024年5月調査)】|住宅金融支援機構

3. 住宅ローンの固定金利を選ぶメリット

固定金利と変動金利のどちらにするか決める場合、それぞれのメリット・デメリットを把握することが大切です。まずは、住宅ローンの固定金利を選ぶことのメリットを見ていきましょう。

  1. 毎月の返済額が変わらない
  2. 金利の動向で悩む必要がない
  3. 総返済額が少なくなる可能性がある

それぞれ詳しくお伝えします。

3.1. 毎月の返済額が変わらない

固定金利では、一定期間またはローンの完済まで同じ金利が適用されます。毎月の返済額が変わらないため返済計画が立てやすく、今後、マイカーの購入や教育資金など大きな支出の予定がある場合、資金計画を立てやすい点がメリットです。

3.2. 金利の動向で悩む必要がない

固定金利では、契約した時点の住宅ローンの金利が一定期間または完済まで適用されます。仮に市場金利が大幅に上昇したとしても、固定金利なら返済額に影響が出ることはありません。さらに、全期間固定金利型なら、完済まで金利が固定されるため、金利上昇の心配をする必要はなくなるでしょう。

3.3. 総返済額が少なくなる可能性がある

低金利のときに固定金利で借り入れると、その後の金利が上昇局面を迎えたとしても、低金利のメリットを享受し続けることができます。

仮に金利上昇が続いた場合、結果的に変動金利よりも、固定金利を選択したときのほうが総返済額が安くなる可能性があります。

4. 住宅ローンの固定金利を選ぶデメリット

住宅ローンの固定金利にはメリットだけでなくデメリットもあります。

  1. 変動金利よりも金利が高い
  2. 特約期間中は金利の見直しができない
  3. 固定金利を再選択する場合に手数料がかかることがある

ご自身に合った金利タイプを選択するためにも、これからご紹介する固定金利のデメリットをしっかりと把握しておきましょう。

4.1. 変動金利よりも金利が高い

住宅ローンを契約する時点では、固定金利は変動金利よりも通常、高く設定されています。金利の上昇が続いた場合には、固定金利よりも変動金利のほうが高くなる可能性もありますが、金利上昇がなかった場合や金利上昇幅が小さい場合などは固定金利のほうが総返済額が高くなる可能性があります。

また、契約した時点から基準金利が下がった場合は、変動金利は引き下げられる一方、固定金利は契約時のままで据え置かれます。

4.2. 特約期間中は金利の見直しができない

固定金利特約型で固定金利を適用する期間のことを、固定金利特約期間と呼びます。特約期間中は金利の見直しができないため、仮に住宅ローンの基準金利が下がっても、途中で金利タイプを変更することはできません。

4.3. 固定金利を再選択する場合に手数料がかかることがある

固定金利特約型の住宅ローンを組んでいた場合、固定金利特約期間が終了したあとも固定金利を再選択することは可能です。

ただし、固定金利を継続するには所定の手続きが必要となり、印紙代などの負担が発生することもあります。

5. 住宅ローンの金利タイプを選ぶ際の注意点

家の模型を手にする写真

住宅ローンの金利タイプは、何となく決めてしまうのではなく、ここでご紹介する注意点を把握したうえで、ご自身に合う金利タイプを選択しましょう。

5.1. ライフプランやライフイベントに合わせて考える

金利タイプを選ぶ際は、ご自身や家族のライフプランやライフイベントに合わせて検討する必要があります。将来的にかかってくる費用(教育費の支払いやマイカーの購入など)がいつごろ必要になるのか、また、それらの費用をどうやって用意する(預金から支払うか、ローンで支払うかなど)か、あらかじめ考えておく必要があります。

仮に金利が上昇して住宅ローンの返済額が増え、支出に変化があると、資金の必要な時期までに必要なお金が貯められない可能性もあるでしょう。大きな目標のために毎月一定の貯金をしていきたい方は、毎月の返済額が変わらない固定金利が向いています。

5.2. 総返済額のシミュレーションをする

固定金利と変動金利それぞれの返済額が、毎月いくらになるのか、事前にシミュレーションをしておきましょう。

以下のページでは、住宅ローンの返済額、返済期間の試算ができます。ぜひご活用ください。

5.3. 金利ミックスも検討する

固定金利と変動金利のどちらを選ぶか決めきれない場合は、金利ミックスも検討しましょう。金利ミックスとは、金利タイプを組み合わせられる住宅ローンです。固定金利と変動金利を組み合わせることで、両方のメリットを活かしつつ金利上昇時のリスクを抑えることができます。

5.4. 悩んだら専門家に相談する

固定金利か変動金利かどうしても決められない場合は、金融機関に相談に乗ってもらうことも検討しましょう。専門家の知見のもと、相談者の家庭環境やライフプランを加味したうえでおすすめの金利タイプを案内してくれます。

また、ご自身で金利タイプを決断したい方も、その決断が正しいかを客観的に判断してもらうために相談してみることをおすすめします。

〈中央ろうきん〉では、店頭での相談だけでなく、自宅などからオンラインでも相談することが可能です

6. 住宅ローンの固定金利に関するQ&A

最後に、住宅ローンの固定金利に関してよくある質問と回答をまとめました。

6.1. 固定金利と変動金利はどちらのほうが得ですか?

固定金利と変動金利にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、好みやライフプランによっても変わります。

そのため、一概にどちらがおすすめと断言はできません。本コラムを参考に比較検討をし、どちらが自身に向いているか見極めましょう。

自身に合う金利タイプがわからなければ、金融機関や住宅ローンの専門家に相談しましょう。

〈中央ろうきん〉では皆様からのご相談予約をホームページから24時間受け付けています。

6.2. 固定金利の今後の動きはどうなると考えられますか?

金融政策によって10年物の国債の利回りなどの長期金利が引き上げられる可能性があり、今後固定金利型の住宅ローン借入時の金利は上昇する可能性があります。

ただし、金利動向は国内外の金融政策などさまざまな要因で変動するため、明確に予測することはできません。

7. まとめ

住宅ローンの金利タイプのなかでも、固定金利は契約時から金利が変動しないことから、返済計画が立てやすい特徴があります。一方、変動金利は固定金利よりも低金利となっており、毎月の返済額を抑えることができます。ただし、固定金利と変動金利のどちらが良いかは、それぞれのライププランや、今後、金利がどう変動するかによっても異なるため、一概にはいえません。

固定金利と変動金利のどちらを選ぶか決められない場合は、まず、専門家に相談してみることをおすすめします。

〈中央ろうきん〉では、住宅ローンに関して不安に感じるポイントを解決し、安心して住宅ローンを組んでいただけるよう、皆様からのご相談に丁寧に対応しています。住宅ローンでお困りのことがあれば、ぜひ一度相談ください。

執筆・監修者

監修者の写真

高柳政道
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、DCプランナー2級保有

金融コラムニストとして資産運用・生命保険・相続・ローン商品・クレジットカードなど多岐にわたる執筆業務と監修業務に携わり、関わった記事案件は500を超える。企業に属さないFPとしても活動し、客観的な立場から投資・保険商品の選び方を中心に情報発信をおこなう。

  • 本記事は情報提供を目的としており、特定商品の勧誘目的で公開しているものではありません。
  • 本記事の内容は、公開日または更新時時点のものであり、その内容を保証するものではありません。
  • このコラムは、2024年11月時点の情報を基に作成しています。

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