住宅ローンの審査とは？
審査の流れや必要な書類、
申込みのポイントを解説！

住宅ローンの審査とは、金融機関が借り手に対して融資をしても問題ないか確認する手続きのことです。審査では、借り手の返済能力や借り手が購入する物件の担保価値を調査し、融資の可否を判断します。審査には仮審査（事前審査）と本審査の2つの段階があり、両方の審査を通過しなければ融資は受けられません。

仮審査では、借り手の年齢や年収、勤務年数などから返済能力が確認され、大まかな融資可能額や融資の可否が判断されます。仮審査に通り、購入する物件が決まったら、正式な住宅ローン（本審査）の申込みを行います。そこで詳細な審査を受け、承認されることで融資が受けられるようになります。

住宅ローン審査の流れは金融機関ごとに異なりますが、大まかには以下のように審査が進みます。

仮審査と本審査にかかる期間は、金融機関ごとあるいは申込人ごとに異なりますが、仮審査で3～4日、本審査で1～2週間程度を要するのが一般的です。

3.1. 仮審査

仮審査は本審査に進む前の審査です。金融機関の窓口だけでなくインターネットからも申込みが可能で、以下のような情報をもとに審査が進められます。

まだ物件が決まっていなくても、仮審査を行うことで借りられる金額の目安がわかり、購入物件の内容や金額を決めやすくなります。仮に住宅の売買契約や請負契約をしたあとに住宅ローンの審査を通過できなかった場合、買い手だけでなく不動産会社にまで影響があるため、借入れの可否と融資金額の目安を事前に知っておく必要があります。

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3.2. 本審査

仮審査を通過して融資額の目安が決まり、物件を決定し、契約を行ったら、住宅ローンの正式な申込みと本審査に入ります。

本審査では、年収や勤続年数といった仮審査の内容に加えて、物件の担保価値や申込者の健康状態まで確認がおこなわれます。審査項目は仮審査よりも多岐にわたり、審査完了までに1週間～2週間程度の時間を要するのが一般的です。

本審査を通過した後、正式に住宅ローンの契約を結びます。購入物件に抵当権を設定し、融資がおこなわれます。

前述のとおり、住宅ローン審査では、本人の返済能力だけでなく、健康状態、物件の担保価値まで加味しての審査となります。本人の年収は十分でも、何らかの理由で審査に通らないこともあります。

ここでは、住宅ローンの審査に通らない理由について参考例をお伝えします。

5.1. 過去に返済の遅延がある

審査で返済能力と並んで重要となるのが、他のローンやクレジットカードなどの利用履歴です。ローンやクレジットカードの返済を延滞した経験がある場合、審査が不利になる可能性があります。

5.2. 返済比率が高すぎる

返済比率が金融機関で設定されている基準を上回った場合、審査を通過できない可能性があります。年収の額と希望する借入額からみて、返済比率が高いと判断される場合、審査が不利になる可能性があります。

また、住宅ローンだけでなく、他のローンやクレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いなどの利用も含めて返済比率をみるため、すでに利用中（返済中）のローンがある場合、希望する金額が借りられないことも考えられます。

5.3. ローン完済時の年齢が高い

住宅ローンは一般的に最長35年～40年もの長期にわたって返済を続けるローンであり、返済が80歳を超えるようなケースもあります。金融機関によって完済時の年齢に基準を設けている場合があり、申込みの内容が金融機関の基準を超えている場合は、審査を通過できない原因となります。完済時の年齢が基準を満たすように逆算し、必要であれば借入から完済までの期間を短くして早期完済を目指すなどの対策が必要になるでしょう。

5.4. 今の会社の勤続年数が短い

金融機関によっては、申込み条件に「勤続年数1年以上」などの決まりがあり、その基準以下では住宅ローン審査に申込むことができません。また、申込み条件に勤続年数がない金融機関でも、勤続年数が短いと審査に通らない可能性もあります。

5.5. 健康状態に問題がある

住宅ローンを契約する際には団体信用生命保険にも加入するのが原則で、その際は健康状態や傷病歴などの告知が必要です。もしも健康状態に問題があり、団体信用生命保険への加入が難しい場合は、審査結果に影響する可能性があります。

5.6. 物件の担保評価が低い

住宅ローンは購入物件を担保とすることで、低金利かつ長期間の返済での借り入れが可能となります。そのため、物件の担保価値が低かったり、扱いが難しいと判断された場合、審査結果に影響する可能性があります。

最後に、住宅ローンの審査に通過するために知っておきたいポイントや対策を解説します。

7.1. 無理のない返済計画を立てる

住宅ローンの審査結果は、あくまで金融機関の基準では借入可能と判断されるものであり、申込者が必ずしも返済可能であるとは限りません。借入可能額と返済可能額は必ずしも一致しないことを念頭に、無理なく返済できる金額で住宅ローンを組むことが大切です。

人生には、住宅購入以外にも、子どもの教育費やご自身のセカンドライフ、両親の介護など、大きな出費が発生するイベントが多くあります。ライフイベントに支障をきたすことがないよう、返済計画をしっかり練ってから申込みましょう。

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7.2. 他に借入れがある場合は完済や借換えなど整理しておく

住宅ローンの他に利用中のローンがあると返済比率が高くなり、審査結果に影響するケースがあります。他に契約しているローンは、可能な限り整理しておきましょう。そうすることで返済比率が下がり、審査通過の可能性が高まります。

7.3. なるべく頭金を用意する

住宅ローンに申込む際は、無理のない範囲で可能な限り頭金を用意しましょう。頭金とは、購入する住宅代金の一部として最初に支払う費用のことです。頭金なしで住宅を購入する「フルローン」も可能ですが、借入額が大きくなる分、月々の返済が苦しくなるというリスクもあります。

金融機関としても、フルローンの場合は毎月の返済金額が大きくなり、返済が滞るリスクが上がります。また担保となる物件に対する借入額が大きくなるため、審査が慎重になる場合もあります。

7.4. ペアローンや収入合算の利用を検討する

申込人の年収に対して借入希望額が大きくなってしまう場合は、「ペアローン」「収入合算」という選択肢もあります。いずれも、複数名でローンの返済を行う条件で住宅ローンを申込む方法です。

ペアローンとは、1つの物件につき夫婦それぞれが申込者になって住宅ローンを契約する方法です。申込者が2名となるため申込みや契約関連手続きも2名分必要ですが、住宅ローン控除の恩恵を2名とも受けられるメリットもあります。

一方、収入合算とは、2名の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。申込みや契約関連手続きは1つで済みますが、住宅ローン控除を受けられるのは申込者のみとなります。

夫婦共働きの家庭ならいずれの方法も選択でき、単独で住宅ローンに申込むよりも借入額を増額させやすくなっています。

7.5. 複数の金融機関に申込みをする

必要に応じて、複数の金融機関の住宅ローンへの申込みを検討しましょう。審査基準は金融機関ごとに異なりますし、ローン商品の内容もそれぞれ異なるため、複数の金融機関に申込みを行い、よりよい住宅ローンを選択するのもいいでしょう。

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このコラムは、2024年6月時点の情報を基に作成しています。

監修者情報

高柳政道
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、DCプランナー2級保有

金融コラムニストとして資産運用・生命保険・相続・ローン商品・クレジットカードなど多岐にわたる執筆業務と監修業務に携わり、関わった記事案件は500を超える。企業に属さないFPとしても活動し、客観的な立場から投資・保険商品の選び方を中心に情報発信をおこなう。