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住宅ローンはいくら借りられる？借入額・返済額の目安を年収別に解説

住宅ローンは
いくら借りられる？
借入額・返済額の目安を
年収別に解説

住宅は人生でもっとも高い買い物とよくいわれます。住宅を購入する際に、「どれくらいの価格の物件を選ぶべきなのか」「無理なく返済可能な住宅ローンの金額はどれくらいだろうか」など、誰もが悩むのではないでしょうか。

この記事では、住宅購入にかかる所要資金の目安や、住宅ローンの借入額・月々の返済額の目安などを解説いたします。

【住宅の種類別】住宅購入にかかる所要資金の目安
【年収別】住宅ローンの返済額と借入額の目安
住宅の購入や住宅ローン契約時にかかる諸費用
住宅ローンの借入額を決める際のその他注意点
他のライフイベントについても考える

【住宅の種類別】住宅購入にかかる所要資金の目安

実際に住宅を購入した方が住宅購入にかかった所要資金は、新築物件の場合は年収の7倍前後、中古物件の場合は6倍弱となっています。

住宅の種類	所要資金（全国）	年収倍率（全国）
マンション	4,848万円	7.2倍
土地付注文住宅	4,694万円	7.7倍
建売住宅	3,719万円	6.9倍
注文住宅	3,717万円	6.9倍
中古マンション	3,157万円	5.9倍
中古戸建て	2,704万円	5.7倍

出典住宅金融支援機構（「2022年度フラット35利用者調査」）

注文住宅については予定建設費と土地取得費を合計した金額を指します。

【年収別】住宅ローンの返済額と借入額の目安

毎年無理なく返せる住宅ローンの返済額は、年収の25%～30%と言われています。
年収から年間の返済可能額を計算し、返済期間を考慮して、借入額を検討しましょう。

住宅ローンシミュレーションはこちら

【年収別】住宅ローンの月々の返済額の目安と借入額

借り入れた住宅ローンを毎月どれぐらい返済していけば良いのか、その目安を見ていきましょう。
前述したとおり、1年間におけるローン返済の目安は、年収の25%～30%といわれています。
年収の25%～30%を返済に充てた場合の月々の返済額の目安と、月々の返済額に応じた借入額の目安は、以下の表のとおりとなります。

年収ごとの毎月の返済額と借入額の目安

金利年1.5%、35年返済（ボーナス時加算無し）として試算

年収	月々の返済額の目安（年収の25%）	借入額の目安	月々の返済額の目安（年収の30%）	借入額の目安
400万円	約8万3,000円	2,720万円	10万円	3,260万円
500万円	約10万4,000円	3,400万円	12万5,000円	4,080万円
600万円	12万5,000円	4,080万円	15万円	4,890万円
700万円	約14万6,000円	4,760万円	17万5,000円	5,710万円
800万円	約16万7,000円	5,440万円	20万円	6,530万円
900万円	約18万8,000円	6,120万円	22万5,000円	7,340万円
1,000万円	約20万8,000円	6,800万円	25万円	8,160万円

ボーナス併用払いで月々の返済額を削減できる

前述した月々の返済額は、ボーナス払いなしの月々均等払いで試算した数字です。ボーナス払いとは、ボーナス（賞与）時に、月々の返済額に加えてまとまった資金を上乗せしてローンを返済することです。ボーナス払いを取り入れると月々の返済額が変わります。

年間の返済額に対してボーナス時の返済割合を高めると、相対的に月々の返済負担が軽減します。ただ、ボーナスの金額が安定していない場合、ボーナス払いが負担になってしまう可能性もあります。自分の収入パターンに合わせた選択が大切です。また、ボーナス払いを利用する場合は、どのくらいの負担が適切であるかの見極めも必要です。
なお、一度、ボーナス払いの設定をしたとしても、金融機関によっては返済方法の変更が可能です。ただし、変更手続きに手数料がかかる場合もあるため、契約時に確認しておきましょう。

住宅ローンの毎月の返済額はご自身のライフプランも考慮すべき

同じ年収でも、年齢、家族構成・職業、車の有無など、ライフスタイルの違いで、住宅ローンの返済に充てられる金額は異なり、適正な借入額も違います。
「シミュレーション」を活用して無理なく返済できるプランを確認し、ご自身にあった住宅ローンを組むことが大切です。

住宅の購入や住宅ローン契約時にかかる諸費用

住宅購入時の費用で注意しておかなくてはならないのは、住宅そのものの価格のほかに諸費用がかかる点です。一般的に諸費用は、物件金額の3%～10%程度といわれています。

住宅購入時にかかる費用

不動産を取得する際には、以下の費用が必要となります。

印紙税	ローン借入契約書や住宅購入の契約書に貼付します。
仲介手数料	土地や建物を購入する際に仲介する不動産会社に支払います。物件価格の3%+6万円+消費税が目安です。
登録免許税	不動産の所有権保存・移転登記や、抵当権設定登記にかかる費用です。
不動産取得税	不動産を取得した際、都道府県に納める税金です。
消費税	不動産の売買にかかる税金です。不動産の場合建物のみで、土地の取引に消費税はかかりません。

住宅ローン契約時にかかる費用

住宅購入時とは別に、住宅ローン契約時にかかる費用にも注意が必要です。

融資手数料	融資をうける際に金融機関に支払う手数料です。
保証料	ローン利用時、保証機関に保証を依頼するために必要な保証料です。
団体信用生命保険料	死亡や高度障害など、万一の場合に、保険会社より保険金が支払われ、ローン返済に充当される保険です。疾病特約付きのものもあります。
火災保険料	火災、水災、落雷などによる建物や家財の損害を補償する保険です。なお、地震保険は火災保険とセットでないと加入できません。

その他の費用

その他、以下のような費用も必要となります。

司法書士報酬手数料	不動産登記を担う司法書士に支払う報酬です。
地盤調査・住宅診断にかかる費用	専門業者に調査を依頼する際に必要な費用です。安全な土地・建物かどうかを確認でき、安心して購入・居住することができます。
引越し代	引越し代や家具や照明、カーテンなど生活に欠かせない物品の購入費も必要となります。

住宅購入時やローン契約時の諸費用については以下のページもご覧ください。

諸費用について

住宅ローンの借入額を決める際のその他注意点

ここまで解説してきた内容の他に、注意すべきポイントを解説します。

給与は額面ではなく手取りで無理なく返済可能か考える

住宅ローンの借入可能額は、あくまで年収に対して借入可能な最大の金額を示しています。借入可能額＝返済可能額ではないことを念頭において、住宅ローンを組むことが大切です。住宅購入以外のライフイベントに支障をきたすことのない配分を意識しましょう。
「シミュレーション」を活用して無理なく返済できるプランを確認し、ご自身にあった住宅ローンを組むことが大切です。

自己資金で支払うことも考える

住宅ローンは長期にわたり返済していくものですので、借入額が大きければ利息の負担も大きくなります。住宅ローンの負担を軽減するためには、自己資金の準備が大切です。

自己資金は物件価格の20%～30%程度が理想です。自己資金を諸費用や頭金にあてて、ローン負担額を抑えることを考えましょう。

一方で、手持ちの現金の大半を頭金などに充ててしまうと、緊急時のお金が不足してしまうリスクも考えられます。頭金が少なくてもローンを組めるケースもありますので、諸費用と頭金を合わせた自己資金の目安を考えておきましょう。

住宅の税金や購入後のリフォーム・繰上げ返済も検討する

住宅を購入したあとは、固定資産税や都市計画税など一定の維持費が必要です。マンションの場合は、管理費が必要ですし、戸建ての場合も数年後の建物の劣化に対応できるような準備が必要です。住宅ローンの負担が重すぎると、これら維持費の確保が難しくなります。
住宅購入後にかかる費用についても念頭において借入額を検討することが大切です。

一方で、手持ち資金に余裕ができた際には、住宅ローンの繰上げ返済にあてることを検討しましょう。元金の一部を繰上げて返済することで、総支払額を減らすことができます。

〈中央ろうきん〉の住宅ローンは、一部繰上げ返済の手数料が無料で、いつでも可能です。

繰上げ返済について

他のライフイベントについても考える

住宅ローンの返済は長い期間におよびます。
人生のライフイベントは住宅購入だけではありません。住宅ローンを返済しながら、教育費、老後資金、介護費用などの準備を進めていく必要があります。

〈中央ろうきん〉と考える”ライフプラン”

住宅ローンは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返せるのか」を基準に考えましょう。ローン返済の負担が大きい場合は、物件自体の見直しも必要です。

住宅購入に資金を使いすぎて、ほかのライフイベントへの対応が難しくなることのないような資金計画が大切です。

このコラムは、2024年3月時点の情報を基に作成しています。

監修者情報

山﨑裕佳子 FP事務所MIRAI 代表

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、証券外務員二種保有。
通関士として通関業務、メーカーにて海外営業事務、銀行にてテラーなど経験し、FPの道へ。
2022年「FP事務所MIRAI」設立。家計の見直しでMIRAIを変えるをモットーに、各種相談、金融記事執筆、書籍監修等、幅広く活動している。