住宅ローンの繰上げ返済には、その時点でローンの残高をすべて支払う「全額繰上げ返済」と、元金の一部を繰上げ返済する「一部繰上げ返済」があります。この「一部繰上げ返済」には、大きく分けて「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。ここでは、それぞれの種類について説明します。

2.1. 「返済期間短縮型」

「返済期間短縮型」は、繰上げ返済により元金が減った分、残りの返済期間を短くする方法です。毎月の返済額は変わりませんが、ローンの完済日が早まります。

2.2. 「返済額軽減型」

「返済額軽減型」は、繰上げ返済により元金が減った分、毎月の返済額を減らす方法です。返済期間は変わりませんが、毎月の返済金額を減らせるため、繰上げ返済の効果を実感しやすくなっています。

住宅ローンの繰上げ返済はメリットばかりではありません。繰上げ返済をする前に知っておきたい注意点をお伝えします。

4.1. 手元資金が減ることによる影響

余裕資金の多くを繰上げ返済に充ててしまうと、以下のような場合に対応できなくなるおそれがあります。

• 予期しない収入の減少（リストラ、転職など）
• 病気やケガによる就労不能状態
• 急な出費（自然災害による被災、冠婚葬祭、大型家電の故障など）

繰上げ返済により手元資金がない時に新たな資金需要が発生すると、住宅ローンよりも高金利のローン（例えば、カードローンやクレジットカードのリボ払いなど）を利用せざるを得ない状況に陥る可能性もあります。

住宅ローンはローンのなかでも比較的金利が低いため、無理に繰上げ返済をする必要はありません。生活資金や万一に備える予備資金を確保したうえで、余裕のある範囲で繰上げ返済を検討するようにしましょう。

4.2. 手数料を確認する

金融機関によっては、繰上げ返済に手数料がかかる場合があります。ローンの条件や一部繰上げか全額繰上げかによっても、手数料の有無や金額が異なることがあるため、繰上げ返済を検討する際は、あらかじめ住宅ローンを組んでいる金融機関に確認しましょう。

なお、中央労働金庫の住宅ローンの場合、一部繰上げ返済の手数料は無料となっています。

4.3. 住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある

「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」とは、年末時点の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税・住民税から控除される制度です。この控除を受けるための条件の一つに、「10年以上にわたって分割返済する借入金があること」という条件があります。

当初の住宅ローンの返済期間が10年以上の場合でも、繰上げ返済によって残りの返済期間が10年未満になると、その年以降は住宅ローン控除の対象外となる可能性があります。繰上げ返済を行う場合は、こうした点にも注意しましょう。

4.4. 他に高金利の借入れがあればそちらの返済を優先する

住宅ローンは、一般的に、自動車ローン、カードローン、クレジットカードのリボ払いなどの他の借入れよりも金利が低く設定されています。
例えば、リボ払いは、毎月の返済額は決まっており、返済計画を立てやすくなっていますが、住宅ローンと比較すると金利が高めに設定されています。
このように、他に高い金利の借入れがある場合は、住宅ローンの繰上げ返済よりもそれらの返済を優先するほうが、家計全体の利息負担を軽減するうえで効果的です。自身が借りているローンが複数ある場合は、それぞれの金利を比較し、返済の優先順位を考えることが重要になります。

繰上げ返済だけでなく、「借換え」を検討するという選択肢もあります。借換えとは、現在の住宅ローンを一括返済し、新たに住宅ローンを組むことです。
借換えすることで、金利によっては、総返済額を抑えることも可能です。
ただし、借換えには保証料や登記費用などの諸費用が発生する点には注意が必要です。一般的に以下の3つの条件が満たされた場合、借換えのメリットがあると言われているため、確認してみましょう。

• 住宅ローンの残高が1,000万円以上ある
• 返済期間が10年以上残っている
• 借換え前後の金利差が1%以上ある

また、これらの条件に当てはまらない場合でも、金利上昇に備えて、変動金利型から固定金利型に借換えることも、将来の不安をなくすためには有効な手段です。